北京房地产市场再次陷入危机。 11月25日，北京朝阳市宋玉里0001号地块和房山长阳0020号地块线下拍卖，两地块以649.5万元成交。其中，房山长阳地块仅收到一张网上报价，但最终北京城建以147.1万元的最低价中标，成交价格约为每平方米1.81万元。宋宥利的计划引发了土地拍卖的新热潮。近十家知名房地产企业及财团报名参加，并在线提交了五份报价。下午的竞标环节，经过约170轮“巅峰对决”，茂源在与中建九厚、金隅集团、越秀+建设联合体等央企的竞争中脱颖而出，最终以502.4万元拿下松玉里地块。最低成交价62100元/平方米，溢价率为18.2%。中国指数研究院土地市场研究部负责人张凯表示，松榆里和广阳的地块各自代表着不同的开发逻辑：北京土地市场核心区的稀缺资源和郊区的潜力区。前者依靠高确定性的投放来专注于产品改进，而后者则必须依靠产品安装和支持来在库存压力下释放价值。两家公司的交易结果不仅准确反映了当前的市场需求，也预示着房地产企业的战略设计将面临更大的差异化。经过房地产公司的激烈争夺，失败的宋玉里太阳宫，“豪宅专家”茂源回到北京中心区，获得了朝阳市三环地块。茂源、湘开、金隅、招商、建发、中建九和等8家房地产企业越秀+建工联合体，为松玉里地块竞拍前准备。招商蛇口、中建九和已于当天在土地拍卖开始前发布了与建设、监理的土地招标公告。和往常一样，房地产企业通常会在年底面临财务困难，但松裕里地块主要由于其优越的地理位置，每年这个时候都会吸引约10家房地产企业参与竞争。从区位来看，松玉里地块位于朝阳区潘家园街道，三环与四环之间。这块土地位于地下。位于14号线北工大西门站附近，直线距离约200米。换乘10号线、17号线可快速到达金融区、望京等中心就业区。未来规划中，还将为11号线东段预留该接口。建成后，双向路口的效益将进一步显现，出行便利性将大大提高。产权披露材料显示，松裕里地块面积约2.89公顷，规划建筑面积约8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（部分区域80米）。该地块布局方正，南北通透，比例为后续大面积、广域改善产品的打造提供优质的基础条件。值得注意的是，土地出让文件明确鼓励设置下沉式庭院，可通过居住区邻近道路的地下空间与规划的文化场地相连，充分凸显“好住宅”的建筑定位。该项目预计将整合下沉场地、公共空间和地铁连接系统，以实现我是一个独特的社区质量标签。周边地区主要由“老旧小”二手房组成。松玉里社区挂牌均价约为每平方米5.2万元，60%以上的住宅售价在230万元左右。一般来说，房屋的建造年限为30年。市场上缺乏新鲜事物。唯一剩下的住宅是Noken/Higashihiro住宅。近期成交均价约为10.6万元/平方米。张凯表示，松立地块未来预计将推出120至180平方米的升级户型，填补该领域的产品空白。考虑到当地市场情况，预计未来销售价格在每平方米10万元至12万元区间。虽然松裕里地块因地处环路、周边配套成熟而具有优势，但目前房地产市场消费下滑由于地理位置的改善，给客户替换链造成了一定的障碍。不仅如此，黄山母店、三间房、十八里店等周边地区多个新房项目入市，带来了客户转化。因此，该地块项目要想在市场、产品领域取得突破，关键是通过合理控制总成本、提高产品性价比，有效吸引下游部门和竞争项目的潜在客户。北京城建翻山再一次“触底”。此次出让的房山地块是该地区一年多来的首个新项目。从地理位置上看，该地块位于房山区长阳市，环线5号线、6号线之间西南侧，邻近房山线广阳城站。山姆会员店、宣武医院房山等配套设施周边规划园区，具备“地铁+商业+医疗”综合场景潜力。尽管土地资格尚可，但北京城建最终以“后备”的方式占据了上风。近两年，北京城建多次在翻山房地产市场上扮演“受益者”的角色。公司将在2024年接管三块释放地块中的两块。此前本次出售的地块已于2024年8月1日出售，同样由北京城建拿下。从市场基本面看，房山区购房需求主要依靠本地客户和部分交通成本较低的城市地区购房者。但与工业发展更为有利、铁路交通更为完善的大兴区相比，房山市显然无法满足各大城市的间接需求。虽然当地交通近年来，随着条件有所改善，交通路线仍然相对独特，难以有效吸引本已有限的外部需求。 “目前房山区房地产市场规模较大，需求主要依靠本地客户和丰台旅游团，市场面临较强的售罄压力。”张凯表示，项目应通过差异化设计增强竞争力，注重商业设施提供的便利性与噪音潜在影响之间的平衡。业内人士认为，房山内部缺乏核心产业支撑，又面临外部竞争和分流，导致整个房山房地产市场面临严重枯竭压力。由于供需失衡，房地产企业对于房山拿地持谨慎态度。目前，该地区的购房需求主要集中在良乡市、长阳市住房设施和城市界面较好。数据显示，10月份，房山区共签约新房194套，签约均价为每平方米31027元，签约金额5.74亿元。其中，良乡区京华国贤大厦以50套、成交金额1.44亿元，成为10月份樊山区网上签约金额和套数双冠军。此外，芳山区的二手房价格也在下降。据北科市统计，10月份番三市现房挂牌均价为2.42万/平方米，环比下降1.22%。价格去年均价为每平方米25,700日元，下降10.9%。它是年度下降幅度最大的三个地区之一。据不完全统计，今年以来，北京城市安建通过独立或联合体方式共获得六幅地块，其中一半位于昌平区。目前在建项目大多集中在房山区和丰台区。值得注意的是，“陈之珠”项目虽然上市三年多，但销售率仍不足50%。今年6月，北京城建集团党委书记、董事长李卫东带队赴丰台、房山区对“陈之筑”、“和之筑”等重大项目进行现场检查。据公开报道，该研究主要关注两个核心问题：“库存减少”和“利润维持”。随着土地投资持续加大，财经网地产将持续关注北京城建如何解决区域分散问题，实现投资回报均衡。文/吴双
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北京本土拍卖引发民企“反击”