记者丨唐少奇编辑丨张伟贤 新年将至，杭州“大姐大”房企滨江集团（002244.SZ）将其“量价”营销策略进行到底。定于本周六（12月13日）开盘的两个新项目——金上观澜和浩云公馆，预售均价比前期项目公价低3000至4000元/平方米。 100平方米的住宅面积，客户的预算可减少3万至40万元。这两个新项目分别位于北区和萧山区政府区。这些都是吸收房地产市场豪宅板块溢出效应的重要区域，如钱江世纪城、奥体核心区、滨江区等。从定位来看，去污并不是最紧迫的问题，但滨江集团仍然采取“低价、开放”的策略，加快现金提取速度。一位公司负责人表示，新上市并不是降价，而是：“我们以当前市场接受的价格开盘，很快就卖光了。”同策研究院联席院长宋红伟指出，金上观澜项目规模不小，规划有650套住房，但首次拿下的只有88套。当市场形势困难时，以低价进入市场是一个很好的营销策略，因为它给你以后调整销售策略的空间。考虑到之前公布的项目价格也是一个测试价格，以估计市场接受度。如果市场好，项目接受度高，后期提价做得好，可以营造升价氛围，带动销售。 “对于大型项目，如果初期价格较高，后期就很难降价。”萧山房产售楼处唐少奇市区/唐少奇摄/首次盈利 据公开资料显示，金上观澜地块于今年4月28日被滨江集团收购。经过32次竞标，滨江集团共以21.854亿元拿下土地，最低地价约2.45万元/平方米，溢价率16.53%。后滨江集团是星耀地产与建航集团联合开发的项目。 12月初，滨江集团与兴耀土产联合开发的“金尚观澜”项目预售证价格获批。有此关注该项目的客户已经注意到，这个被称为萧山区“市北板块风向标”的项目的价格较之前有所下降。 16层高层均价为36973元/平方米，8层小高层均价为35672元/平方米。这个价格水平是比项目11月开放示范区时的公价每平方米便宜3000至4000元。金尚观澜首次开盘88套，户型从112平米到139平米不等。按每平方米3.6万元的均价计算，这些房屋的价值超过3亿元。这意味着如果资金迅速恢复，该集团的销售额在 2025 年可能会增加。在对比项目开盘价和预售证价时，有专家指出，金翔观澜的定价几乎是利润最小化。从该项目录得均价约36766元/平方米来看，这一价格明显低于此前杭州市萧山区北部地区限价（37500元-39500元/平方米），甚至高于周边部分现房（如东方一号）的价格。均价超48000余元an/m²）还有更多优点。回顾2019年，杭州房价处于上一轮上涨周期的顶峰。位于金上观澜对面的融信“杭州世纪”销售价格约为38,300元/平方米。金尚观澜目前的录得价格为每平方米36766元，略低于这一水平，对应了大约六年前的价格区间修订。与此同时，滨江集团位于萧山区中部的又一新项目滨江国泰豪运公寓也推行“利润分成”。 12月初，首次开盘56套，预售证均价为51168元/平方米，比11月份样板房开盘时的价格便宜约4000元/平方米。该项目于2025年1月被滨前集团收购，总造价约2798万元，最低均价38859元/平方米。比较启动 p大米和初始价格，不难理解滨前集团在年底的定价策略上决心“现金为王”。相比项目附近的海威中天安铺开盘均价5.7万元/平方米、绿城小蓝御华开盘均价5.4万元/平方米，滨江城的利润空间显而易见。现金为王。事实上，宾杰集团今年在萧山区的几个新项目的首店开张中都采取了“低开店”策略。例如，今年6月开盘的滨江投资朝御景公寓均价约为4.2万元/平方米，低于4.5万元/平方米的均价，甚至低于周边项目约6万元/平方米的均价。另一个例子是今年9月首次开业的Hamae Seiya Matsukawakyo。均价约为每平方米46000元。该项目位于钱江世纪城奥体板块。平均起拍价略低于此前每平方米4.7万元的限价，一定程度上降低了中央体育区购房门槛。滨江集团年底“低开”楼盘的策略，反映出其杭州大本营的销售压力。滨江集团近两年在萧山区拿下多幅土地。萧山区北部的待售楼盘、公寓较多，面临供应集中的局面。在2025年4月的土地拍卖中，滨江集团拍得萧山城北、铁西新城、康桥区三块住宅地块。此外，滨前集团还于2024年1月获得萧山区北岸单元用地、2024年11月获得萧山奥体中心用地、市北单元北岸西单元用地2025年1月和2025年11月，滨江集团在萧山区收购了价值170亿安杜安的土地。通过观察滨江集团多个项目的销售策略，我们发现滨江集团位于萧山区的多个项目在现金流缓解后也有一定的价格上涨。以朝宇景公馆为例，今年7月，该项目第二次新增第六栋，单位面积168平方米，均价从每平方米4.3万日元涨至000元。与6月首次开盘相比，第二期开盘均价上涨979元/平方米，涨幅约2.33%。事实证明，滨江集团短期的价格优势获得客户和现金流是非常容易的。 。一方面拥有比周边项目预算低3000至4000元每平方米的价格优势，另一方面是滨江集团多年来在杭州积累的产品口碑。您还可以在市场数据中找到有关客户最终是否愿意付款的线索。克而瑞研究中心数据显示，2025年1月至11月，滨江集团规模销售额达945.3亿元。不过，滨江集团营销团队在年底并没有放弃，继续以低价进入市场，吸引客户关注并下订单。这对于滨前集团领导人齐金星先生来说并不陌生。 2024年底，齐金星透露，2025年的销售目标定为1000亿。前述分析师指出，滨江集团的低运费是行业流动性危机和销售周期拉长的典型。在地价高企和市场预期疲弱的双重压力下，该业务成为项目落地的重要路径。前进。 “变价变量”不仅是滨前市应对年终资金回笼考核的务实策略，也体现了行业的底层逻辑。这意味着即使是优质地段的项目也必须遵循现金流优先的生存法则。滨江集团的营销策略可以为业界提供参考。你是什么意思？欢迎评论区畅聊~证监会出品丨21金融客户端21世纪经济报告主编丨刘雪英6月21日推荐阅读
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